AQUISIÇÃO DE IMÓVEL EM LEILÃO JUDICIAL – O QUE VOCÊ PRECISA SABER

AQUISIÇÃO DE IMÓVEL EM LEILÃO JUDICIAL – O QUE VOCÊ PRECISA SABER

Ao longo desses anos pudemos constatar que muitas pessoas se decepcionaram com os investimentos que fizeram ao participar de leilões.

Outros, por não conhecerem o seu funcionamento, têm medo de ingressar nesse mercado altamente rentável, que pode lhes proporcionar ganhos superiores a 100%, num curto espaço de tempo.

Por tudo isso, erros são cometidos, fatos não são analisados em profundidade, o próprio desconhecimento da lei e a falta de assessoria especializada são as principais causas que levam uma pessoa a não entrar nesse mercado, ou mesmo desistir de participar de outros leilões e ampliar seu capital.

Primeiramente queremos esclarecer, da forma mais simples possível, para aqueles que pretendem investir no mercado de aquisição de imóveis ou qualquer outro bem, as diferenças existentes entre HASTA PÚBLICA, PRAÇA E LEILÃO.

HASTA PÚBLICA- é gênero e engloba a “praça” e o “leilão”.

PRAÇA – venda de imóvel por meio de lances (casas, apartamentos, chácaras, terrenos, etc).

LEILÃO – aquisição de bem móvel por meio de lances (veículos, ferramentas, máquinas, tratores etc).

LANCE (OU LANÇO) é o valor que o participante de determinada hasta pública dá para a aquisição de certo bem, móvel ou imóvel, de seu interesse. Nele existe a salutar concorrência e o bem será arrematado (adquirido), por aquele que maior valor oferecer (vence o maior lance).

CARTA DE ARREMATAÇÃO – documento expedido pelo juiz para que o adquirente transfira o imóvel para o seu nome (feita na matrícula do imóvel e garante a propriedade do bem ao adquirente - arrematante).

Atualmente o mercado financeiro oferece poucas oportunidades de remuneração condizente com o capital investido.

Além disso, a quase totalidade das aplicações financeiras estão sendo taxadas pelo governo, o que acaba retirando, ainda mais, o lucro final do investidor.

Diante dessa situação surge, para todos, a possibilidade de investir no mercado imobiliário. Pode ele então adquirir um terreno, construir e vender, ou mesmo alugar um imóvel.

Mas muitos investidores já vislumbraram a possibilidade de ampliar rapidamente seu capital por meio da aquisição de imóveis em hastas públicas.

Isto porque a arrematação de um imóvel pode proporcionar ao investidor auferir lucroreal superior a 100%,já descontados todos os impostos, inclusive o de renda, comissão de leiloeiro, ITBI, etc, e até a comissão dos corretores de imóveis que realizarão a venda do bem adquirido.

E como proceder para se chegar a esse resultado tão rentável?

Primeiro – não ter pressa na escolha do bem imóvel a ser adquirido, mas não esperar a hasta passar.

Segundo – saber o que está adquirindo, o local onde está situado o imóvel e o valor de mercado.

Terceiro – ter pleno e cabal conhecimento do processo judicial onde o imóvel foi penhorado.

Quarto - estar sempre assessorado por um escritório de advocacia especializado.

NÃO TER PRESSA NA ESCOLHA DO BEM IMÓVEL A SER ADQUIRIDO

O investidor irá empregar o seu capital num bem imóvel para obter um lucro razoável com a venda.

Uma arrematação bem feita implica na maior facilidade de comercialização, e, portanto, menor tempo gasto entre a aquisição do bem e a venda, com a projeção do lucro pretendido.

Já a aquisição do imóvel construído num terrenoem declive poderá dificultar a sua venda, implicando num tempo mais longo para sua comercialização, ficando prejudicado o retorno financeiro pretendido.

Já tivemos a oportunidade de ouvir pessoas reclamarem de que arremataram um “buraco” e não estavam conseguindo vender o imóvel.

Outros até desistiram da arrematação ao conhecerem o imóvel, sendo, daí por diante, impedidos de participar de outros leilões, bem como obrigados a arcar com a comissão do leiloeiro (5% do valor da arrematação).

Então, a primeira regra é essa: NÃO TENHA PRESSA, MAS NÃO ESPERE O LEILÃO PASSAR.

SABER O QUE ESTÁ ADQUIRINDO, O LOCAL ONDE ESTÁ SITUADO O IMÓVEL E O VALOR DE MERCADO.

Saber o que irá adquirir numa hasta pública também é importante.

As informações básicas do imóvel nós encontramos nos editais do leilão. Entretanto, outros dados teremos que procurar por nós mesmo. E um exemplo disso diz respeito à eventuais dívidas cobradas em outros processos, à própria topografia do imóvel, sua localização, etc.

Algumas “armadilhas” podem levar o investidor a correr sérios riscos na aquisição de imóveis em hastas públicas.

Um exemplo simples que podemos elencar é o que diz respeito à praça de um apartamento. Devemos verificar se o imóvel possui ou não garagem. Na leitura simples do edital podemos chegar à conclusão errônea de que a garagem está incluída no edital, o que pode não ser verdade.

Isto porque alguns prédios de apartamento possuem duas matrículas, sendo uma do imóvel e outra da garagem, ou seja, o apartamento é um imóvel e a garagem outro.

E quando se adquire um apartamento sem garagem, o que isso pode implicar? Dificuldade da venda do imóvel e, talvez, prejuízo.

Outro exemplo é a aquisição de uma casa ou terreno, com uma área considerável, por um preço irrisório. Aparentemente é um excelente negócio.

Mas se o terreno estiver localizado em uma área de proteção ambiental, ou que sofre alagamento, ou a casa tiver sido tombada pelo patrimônio histórico e cultural, ou quando chove fica submersa, o investidor acabou adquirindo um verdadeiro “elefante branco”, com pouco ou nenhum valor comercial, portanto, dificuldade na venda e diminuição do tão almejado lucro.

O valor de mercado (m² da região), a idade do imóvel, o seu estado, também são itens que o arrematante deve levar em consideração. Na reforma de um imóvel fica difícil avaliar o quanto o arrematante terá que gastar.

Às vezes, na mesma rua, temos apartamentos com igual metragem, mas cuja diferença de preço pode chegar até a 50% de diferença entre um e outro.

Portanto, é importante tentar ver o imóvel, conversar com os moradores do local, com os porteiros, imobiliárias da região, para se chegar mais próximo ao valor de mercado do bem que se pretende arrematar.

Saber se o imóvel está ocupado ou não é importante, mas não é empecilho para sua aquisição. Aliás, é o que menos deve preocupar o investidor, haja vista que existem remédios jurídicos rápidos e eficientes para sua desocupação.

TER CONHECIMENTO DO PROCESSO JUDICIAL ONDE O IMÓVEL FOI PENHORADO.

Todos os dados do credor, do devedor e do imóvel estão inseridos no processo.

Mas o processo possui inúmeras fases que, se não observadas pelo juiz e pelas partes envolvidas, poderão ensejar a anulação do leilão e a retenção do dinheiro do arrematante, até serem todas solucionadas, o que poderá demorar anos e acarretar prejuízo ao investidor.

Além do mais, o direito possui linguagem própria, que nem sempre é compreendida pelo investidor, o que pode levá-lo a cometer erros na análise e escolha do imóvel pretendido.

ESTAR BEM ASSESSORADO POR UM ESCRITÓRIO DE ADVOCACIA ESPECIALIZADO.

A escolha de um escritório de advocacia especializado para o ingresso e/ou permanência nesse ramo de negócio, talvez seja o passo mais importante a ser dado por aquele que pretende investir em leilões.

Isto porque o advogado tem condições de lhe fornecer todas as informações processuais necessárias e de forma antecipada, garantindo, o máximo possível, a realização de um bom negócio e, consequentemente, um bom lucro imobiliário.

Alguns escritórios chegam a realizar o levantamento de todas as dívidas existentes sobre o imóvel, tanto na ação em que o imóvel foi penhorado, quanto em outras ações em andamento, garantindo o sucesso do investimento que será realizado.

Abaixo, algumas perguntas que deverão ser realizadas pelo investidor, quando da escolha de um escritório de advocacia:

1) Atua nesse ramo de negócios?

2) Fornece o valor aproximado de mercado do bem levado a leilão?

3) Fornece o total das dívidas pendentes sobre o imóvel?

4) Assume o compromisso de retirar eventuais ocupantes do imóvel?

5) Assume o compromisso de levantar e defender os interesses do arrematante em outros processos onde o imóvel também tenha sido penhorado?

6) Assume o compromisso de resolver questões ligadas ao condomínio do imóvel penhorado, quando necessário?

7) Fornece ao investidor a possibilidade de escolher outros imóveis levados à praça?

8) Fornece ao investidor o valor máximo da arrematação (até onde poderá oferecer lances), para não sofrer prejuízos?

Se por acaso uma ou mais dessas perguntas não forem respondidas, aconselhamos que o investidor procure um pouco mais, levando em consideração que o sucesso do investimento dependerá do nível de assessoramento que pretende ter.

Quanto aos honorários, estes giram em torno de 5% a 20% sobre o valor da arrematação.

Mas analise sempre a lucratividade pretendida e se dentro dela já foram descontadas todas as despesas que terá com a arrematação do imóvel.

Exemplificando, um indivíduo adquire um apartamento por R$45.000,00 com 90m² de área útil. Paga 5% para o leiloeiro (R$2.250,00) + 5% de assessoria jurídica (2.250,00) + R$2.000,00 IPTU em atraso + R$2.000,00 de ITBI, perfazendo o total de R$53.000,00, para um imóvel que vale R$180.000,00.

Parece que fez um excelente negócio.

Arremata o imóvel e o transfere para seu nome, ficando feliz com a aquisição.

Dias depois descobre que sobre o imóvel existe uma outra ação para cobrança de dívida de condomínio no valor de R$100.000,00.

O imóvel subiu de preço para exatos R$153.000,00, já que os débitos de condomínio acompanham o imóvel e não o seu proprietário.

Aqui já parece que o lucro não será tão vantajoso assim.

Vende o imóvel por R$180.000,00, obtendo um aparente lucro de R$27.000,00.

Paga 6% de comissão para o corretor de imóveis (R$10.800,00), e o lucro caiu para exatos R$16.200,00.

Ainda acredita que obteve lucro.

Passados dois anos, a malha fina o pega e descobre que deveria ter recolhido 15% sobre o lucro que teve para o imposto de renda (sobre R$135.000), cujo valor é R$20.250. Como o lucro que obteve foi de R$16.200, menos R$20.250 de imposto de renda, na verdade o que o investidor obteve foi um prejuízo de R$3.800,00.

“Nunca mais ingresso num negócios desses”, diz o investidor, ou que participar de leilões é um péssimo negócio, fechando, para si, ótimas oportunidades, acaso tivesse sido bem assessorado.

Acreditamos que cada investidor tem a possiblidade de, em um ano, DOBRAR O CAPITAL INVESTIDO, desde que siga rigorosamente esses quatro passos.

Também verifique se existe ou não outras dívidas pendentes e que acompanham o imóvel.

Podemos adiantar a todos que já vimos e assessoramos excelentes negócios, mas também já vimos muitos investidores se arrependerem amargamente dos empreendimentos que realizaram.

O investidor precisa saber que em todo negócio existe sempre o risco.

Nesse ponto, a assessoria jurídica visa minimizar, ao máximo, os riscos existentes, diminuindo as possibilidades de eventuais e inesperados prejuízos, conduzindo o investidor para o sucesso de seu empreendimento.

Sigam esses passos e bons negócios.

WILSON FERREIRA

ADVOGADO - SANTOS E FERREIRA SOCIEDADE DE ADVOGADOS.

e-mail: wilson@santosadvogado.com.br

site: www.santosadvogado.com.br

Fone: 11-3641-7454 / 11-3078-8262